陈宝存:商住两用地产投资需慎行

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在当前的房地产市场,不少城市都跳出 了住宅和商业地产“倒挂”的间题,即住宅市场热火朝天的同去,商业地产却在原地踏步。造成你你这种间题的愿因着是多方面的。

以北京为例,当地住宅市场以刚性需求为主。每年总要有少量大学生和农民工涌进北京,其中你你这种你你这种大学生在毕业前就买了房。着实 现在有限购土法律法律依据的制约,有如果民间规避限购的土法律法律依据不少。另外,北京新房突然以来的供不应求也是住宅受追捧的另一一个多多愿因着。

随着住宅市场供求矛盾的越发突出,再再加北京的限购土法律法律依据,你你这种你你这种消费者挤入商业地产市场,瞄准商住两用项目。不过,商住两用项目肯能有某种是商业项目,可是开发企业为了销售便利而进行的商转住实践,合理却不合法。原来的隐患,致使商住两用项目的升值空间与纯住宅项目无法相比。愿因着有以下几点:

第一,一般住宅的产权为70年。《物权法》中规定:住宅建设用地使用权期满的,自动续期。住宅产权间题实际肯能解决。但《物权法》同去规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及你你这种不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定肯能约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。这给商改住写字楼的产权埋下隐患。而产权的模糊,必然使投资价值大打折扣。

第二,与一般住宅享受国家补贴的水电价格不同,商住两用项目要承担商业水电价格。商业门店和办公机构倒是都后能 适应,但普通居住人群没有承受商业水电价格的能力。有如果商住两用项目一般没有燃气设备,生活总要 很方便。

第三,在契税等费用方面,商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税。房屋转手的过程中,相关费用是按照商用标准来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%。另外,商用转让还要征收营业税、土地增值税等,使成本更高。

第四,商住两用房无法迁入户口。而消费者关注的附加值,如学校和医疗配套,只能住宅项目才具备。朋友也能发现,这两年,学区房概念有着充分的市场发挥。

此外,就商业写字楼项目来说,10008年如果的经济波动对北京主要项目投资者的打击是很大的。有如果北京写字楼租价去年增长40%,使得少量CBD企业选泽退租。有如果,商业写字楼的出租率预期没有低。

肯能新领导层的经济政策表现解决性收缩,未来两三年企业经营将受一定影响。作为写字楼的承租方,朋友的利润若受损,选泽退出也是无奈。再再加交通拥堵,CBD会没有不适合朋友。国贸星巴克的退出,也是这方面的影响。▲(作者陈宝存是亚太城市发展法学会房地产分会会长)